安心・安全 「資金計画」

金銭消費貸借契約

金銭消費貸借契約
　概要
　金銭消費貸借契約とは、将来の弁済を約束した上で
　金銭を消費するために借り入れる契約のことです。
　一般的に、銀行や消費者金融等の金融機関などが貸主となって締結されることが多く、
　金消契約、ローン契約などと略称されます。
　住宅ローンでは、申込人に加えて 連帯債務者、担保提供者（いる場合）
　関係者全員が同席し、
　借入金額や月々の返済額、諸費用、注意事項を確認の上
　金銭消費貸借契約を締結します。

つなぎ融資について

　概要
　つなぎ融資 とは、
　住宅ローンを申し込んだ金融機関から融資金が下りるまでの間
　一時的に借りるローン のことです。
　住宅ローンは 土地・建物に対して抵当権を設定するため
　工事請負契約の場合は、建物が完成するまで 融資が実行されません。
　しかし、建築会社に対しては
　たとえば 契約時、上棟時など、融資の実行までに契約金額の支払いをしなくてはならず、
　その間、住宅ローンとは別に"つなぎ融資"として一時的なローンを申し込むことで、
　建築会社への支払いに充てるのが一般的です。
　住宅ローンが実行されれば完済できる " 短期的な借入 " ではありますが、
　つなぎ融資にも 手数料や利息がかかることが多い ため
　商品内容をよく理解する 必要があります。

地盤についての安心

(１) 概要


地盤調査とは、建築物の着工に先立ち
　お客様の土地を地質学的と土質工学的に調べることです。
　住宅建設の地盤調査は、地盤が建築物を安全に支持できるか
　支持するためには どの程度の不同沈下が予想されるのか、
　また支持できない場合は
　安全に指示するための方法を技術的に調べることを目的として調査します。


　調査方法には、ボーリング、サウンディング、サンプリング、
　土質試験などがあります。
　住宅の地盤調査では、
　先端がスクリュー状になった棒を回転貫入させる
　『 スウェーデン式サウンディング方式 』 ※ が一般的。
　 （ 当社も スウェーデン式を導入しております ）

　地盤調査をすることにより 軟弱地盤であることが確定したら、
　 地盤が安全に建物を支持できるように地盤改良を行います。

　　※ スクリューポイントを取り付けたロッドの頭部に１kN （ 100㎏ ） まで荷重を加えて
　　　 ロッドがどれだけ地中に貫入するかを測ります。
　　　　貫入が止まった後 ハンドルに回転を加えて さらに地中にねじ込み、
　　　　２５cmねじ込むのに必要な回転数を測定。
　　　　その結果を基に 地盤の強度を判断します。


【 不同沈下とは 】

　軟弱地盤



　土の埋め戻しが不十分　



　盛り土内にガラが混入



　旧水路の埋め戻しが不十分




【 地盤改良の種類 】

・ 柱状改良
　専用の機械を用いて 地中にセメント系固化材を注入、　
　さらに攪拌 （ かくはん ） することで
　直径６０㎝等の円柱形の改良体をつくります。
　建物荷重と地盤のデータから計算される必要深度まで改良体をつくることで、
　支持力の確保と沈下の防止を約束します。



・ 鋼管杭
　地下深くにある支持層で建物を支持させることができれば安心です。
　高層建築物等で施工される杭基礎。
　鋼管を地中に圧入し、支持層まで到達させます。



・ 表層改良
　軟弱層は建物を支持させる支持力もなく、
　圧密沈下により将来の不同沈下による建物不具合の
　発生原因となります。
　その原因となる軟弱層をセメント系固化材を混ぜて固くすることで、
　建物を充分支持できる地盤をつくることができます。
　（ 注 ： 工法上、深度は２m程度に限られます ）

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住宅瑕疵担保責任保険

　概要


特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律
（ 住宅瑕疵担保履行法 ） が
平成２１年１０月１日に前面施工され、
住宅取得者保護のため
新築住宅を供給する建設業者または宅地建物取引業者には
資金確保措置として 保険加入または保証金供託が義務づけられます。
新築住宅の
『 構造耐力上主要な部分 』 と
『 雨水の浸入を防止する部分 』 ※ に瑕疵 （ 欠陥 ） があった場合に、
それを修繕するための資金力の確保を
住宅会社に求めています。





その手段の１つが 『 瑕疵担保責任保険 』 への加入です。
当社では
新築住宅全戸に対し
『 住宅瑕疵担保責任保険 』 に加入しております。








< ケーススタディ >


【 外部 】



・トップライトから雨漏りがした → 保証
・屋根から雨漏りがした → 保証
・開口部廻りから水が浸入した → 保証



・土台がシロアリによって腐ってしまった → 対象外（防蟻保証が別途あり）



・外壁にひび割れが生じてしまった → 構造躯体が原因ならば保証


【 室内 】



・クロスに隙間が出てしまった → 構造躯体が原因ならば保証



・建具（室内ドア）の建て付けが悪くなってしまった → 構造躯体が原因ならば保証


【 設備 】



・トイレのウォシュレットが壊れてしまった → 対象外 （ メーカー保証あり ）



・キッチンの食器洗い機が壊れてしまった → 対象外 （ メーカー保証あり ）


【 リフォーム　増築 】



・リフォームをして 和室から洋室に変更したが
　住宅瑕疵担保責任保険に影響はある？
　→あります。
　　保険法人に無断で手直しをした場合
　　事故発生時に保険が下りなくなる場合があります。
　　またリフォーム部分は保険対象外になります。



・増築したが、増築部分にも住宅瑕疵担保保険は適用されるのか？
　→保証外です。
　　　保険期間内に保険法人への通知義務を怠ると
　　　保険対象部分の保険金の支払いができなくなる恐れもあります。
　　　また、増築される部分の床面積１０㎡以上、工事費５００万円以上、
　　　かつ基礎を新設する工事で 居住の用途であれば、
　　　増築される部分について保険を付保することができます。


【 災害 】



・地震によって建物が（全壊・半損・一部損）してしまった→対象外



・洪水、台風、暴風雨、せん風、竜巻、豪雨→対象外



・火災、落雷、爆発→対象外


【 売却 】
・中古住宅を購入した場合、
　住宅瑕疵担保責任保険は譲受人へ引き継がれるのか？
　→住宅瑕疵担保責任保険は中古住宅へは対応しておりません。
　　よって、瑕疵があった場合は元の持ち主（保証人）からの訴えでないと
　　保険は下りません。
　　基本的には引き継がれないと考えた方がよいでしょう。
　　契約時の取り交わし等が重要です。

適合証明

適合証明
① 概要
　「 適合証明 」 とは、住宅金融支援機構と民間金融機関との提携商品である
　長期固定金利住宅ローン 「 フラット３５ 」 などを利用する場合、
　その住宅が機構の定める技術基準に適合していることを証明するものです。


　「 フラット３５ 」 は適合証明の発行を受けた住宅でなければ、融資を受けられません。
　また、
　適合証明は設計審査・中間現場検査・竣工現場検査の３つの検査を経て、
　最終の竣工現場検査完了後に発行されますので、
　「 フラット３５ 」 の本審査承認後、検査機関に適合検査の申し込みをしていただく必要があります。


技術基準は建築基準法に加えて 住宅金融支援機構が独自に定めたもので、
　たとえば木造住宅では 「 基礎地面からの高さを４０cm以上 」 「 床下防湿 」 など
　住宅が長持ちをする工夫
　マンションでは 「 ２０年以上の長期修繕計画 」 などで 将来の維持管理がチェックされます。
　検査は第三者である検査機関所属の建築士資格者が実施し、
　新築住宅では建築基準法に基づく検査済証が交付されていることを
　併せて確認します。




　　　詳しくは 『 住宅金融支援機構 』 のホームページへ
　　　

引渡完成保証

引渡完成保証
① 概要
　住宅建設途中に万が一工務店が倒産した場合などに
　住宅の完成までを保証する制度です。
　工務店が 「 もしも 」 の時、引継ぎ工務店の選定、移行、追加費用の負担を行い、
　『 住宅を完成させることを目的とする 』 「 役務保証 」 が基本となります。


着工してから完成までに 万が一工務店に 「 もしも 」 のことがあった場合でも
　 『 引渡完成保証 』 をつけておけば 完成が保証されますが、
　 保証の仕方も 「 お金での保証 」 と建物完成をお約束する 「役務保証 」 があります。


お金をもらったとしても、その後の工事再開の手配を お客様でやることは大変です。
　 あとを引き継ぐ工務店が見つからなかったり、
　 それによって 建物完成までの予算が不足してしまう恐れがあります。
　 「 役務保証 」 であれば、引継ぎの工務店をお探しし 建物を完成させて
　 お客様へお引渡しするまでを保証させていただきます。
当社が加入する 『 引渡完成保証 』 は 「 役務保証 」 です。



② ケーススタディ
　引渡完成保証をつけずに、家を建築中に工務店が倒産してしまい、
　工事が止まってしまった場合
　　建築中物件の所有権は 通常では工務店のものとなります。
　　その場合 お客様は"債務者"となり、
　　複数の他の債権者と債権・債務の整理をしなければなりません。
　　工事の継続は困難です。
　　したがって「安心」「安全」のためにも
　　『 引渡完成保証 』 のある工務店を選択すべきでしょう。